한성2, 분담금 리스크는 어느 수준인가?
한성2(용인시 기흥구)은 비례율 105.9%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 구갈로 16 |
| 건축년도 | 1993년 (33년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 사업시행인가 |
| 추정 비례율 | 105.9% |
| 추정 공사비 | 780만원/평 |
단지 심층 분석
용인 기흥구 구갈동 한성2차는 1993년 준공된 7동 6층, 384가구 저층 단지로 구갈역 생활권의 기흥 1기 재건축 대상입니다. 2024년 정비계획이 용인시 도시계획위원회를 통과해 39층·585가구 고밀 전환이 추진되며, 저밀에서 비롯되는 사업성 여력이 큰 편입니다. 비례율 추정치 105.9%는 환급 가능 구간으로 R1(저위험) 근거이나, 확정 분담금이 아닌 현 단계 가정 기반 시나리오임을 전제해야 합니다.
대표평형 14.5평 소형 구성은 신축 배정평형 선택이 핵심 변수로 상향 시 추가 부담, 동일·하향 시 환급 가능성이 갈립니다. 공사비 평당 780만원 가정에서 +20% 상승 시에도 부담 추정 폭이 2.8~2.9억원으로 좁아 공사비 민감도가 낮습니다. 다만 사업시행인가·관리처분에서 분양가가 재산정되면 등급은 달라질 수 있어 총회 자료의 종전자산평가액을 함께 점검하시길 권합니다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한성2의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 2.8억 | - |
| +5% | 2.8억 | +0.0억 |
| +10% | 2.8억 | +0.0억 |
| +20% | 2.9억 | +0.1억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))
저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 105.9%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
- 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.