한성1 분담금 리스크 분석

한성1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한성1(용인시 기흥구)은 비례율 99.85%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

용인 기흥구 구갈동 기흥로 변에 자리한 한성1차는 1992년 준공으로 재건축 연한을 30년 넘게 채운 구도심 노후 단지다. 안전진단을 통과한 뒤 정비계획·구역 지정을 거쳐 사업시행인가 단계로 진입하면서, 12동 6층 저층 구조를 39층 안팎의 중층 단지로 전환하고 세대수를 200가구 이상 늘리는 방향이 그려진다. 분당·수원 생활권에 맞물린 입지지만 강남권 대비 일반분양 단가 여력이 제한적이라, 사업성은 사업시행인가 시점의 분양가·일반분양 물량 확정에 크게 좌우된다.

비례율 추정치 99.85%는 종전·종후 자산이 거의 균형을 이루는 수준으로, 권리가액 손실 없이 사업이 굴러갈 가능성을 시사해 위험등급은 R2(보통)로 분류된다. 다만 100%에 근접한 구간은 여유가 얇다는 뜻이기도 해, 공사비 변동에 민감하다. 시나리오 분석상 공사비가 20%까지 올라도 추가 부담 추정 변동폭이 비교적 완만하게 유지되는 점은 방어선이 있다는 신호지만, 어디까지나 현 정비계획 가정에 기댄 추정이다. 대표 평형이 14.3평 소형인 만큼 조합원은 희망 평형 배정과 그에 따른 분담 구간, 그리고 사업시행인가 후 확정 공사비를 함께 확인하며 의사결정하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한성1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 99.85%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 용인 구갈 한성1·2차 등 4곳 재건축 본격화 (서울신문)
• 구갈동 한성1차아파트, 재건축 안전진단 최종통과 확정 (용인일보)
• 용인시 구갈 한성1차 등 4개 공동주택 재건축 추진 가능 (아주경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.