한라주공4-2 분담금 리스크 분석

한라주공4-2, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한라주공4-2(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

한라주공4-2단지는 1997년 준공으로 약 29년 차에 접어든 산본신도시 1기 단지로, 군포시 산본동 번영로변에 자리해 노후도와 입지 모두 정비사업 명분이 뚜렷합니다. 현재 정비구역지정 단계로, 1기 신도시 가운데 도시정비법 단독 재건축의 선두에 서서 예비안전진단을 통과하고 조합설립추진위 동의를 모으는 국면에 있습니다. 다만 단계 특성상 용적률·분양가 등 핵심 변수가 아직 확정 전이라, 아래 수치는 확정액이 아닌 현시점 추정 시나리오로 읽어야 합니다.

비례율 추정 110%는 종전자산 대비 사업성이 비교적 양호하다는 신호로, 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)에 해당합니다. 주목할 점은 공사비 민감도가 낮다는 것으로, 공사비가 0%에서 +20%까지 오르는 시나리오에서도 조합원 부담 변동 폭이 4.1억→4.2억 수준에 그쳐 비용 충격 흡수력이 큰 편입니다. 다만 대표 평형이 18.1평으로 소형이라, 동일 사업성이라도 평형을 키워 신청할수록 추가 부담은 달라집니다. 조합원이라면 환급 여지가 있는 현 구조를 기준선으로 두되, 평형 선택과 향후 분양가·금리 변동을 함께 점검하며 리스크를 관리하는 접근이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한라주공4-2의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 아직 정비구역 지정 단계로, 사업시행인가와 관리처분까지 상당한 시간이 소요됩니다. 공사비·분양가 확정 전이므로 현재 추정치는 참고용으로만 활용해야 합니다.

참고 자료

• 군포 한라주공4단지1차, 재건축 예비안전진단 통과 (뉴시스)
• 군포 산본 재건축 속도 붙는다 (기호일보)
• 수도권 1기 군포 산본신도시, 다양한 정비사업 ‘순항중’ (경기일보)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.