학익4구역 분담금 리스크 분석

학익4구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

학익4구역(미추홀구)은 비례율 81.91%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

학익4구역은 인천 미추홀구 학익동 일원의 재개발 구역으로, 주안·학익 일대 정비사업이 밀집한 신흥 주거 축에 자리한다. 사업 단계는 데이터상 미확인으로 남아 있으나 공개 분양을 거쳐 2026년 입주를 바라보는 후기 단계로 진행돼, 조합원 입장에서는 권리가액과 분담금 윤곽이 상당 부분 가시화된 시점으로 추정된다. 다만 핵심 지표인 추정 비례율이 81.91%로 100%를 밑돈다는 점은 사업성에 부담이 가는 신호다. 비례율이 낮을수록 종전자산 대비 종후자산의 증가폭이 제한적이어서 조합원 추가 부담이 커지는 구조이며, 본 단지가 위험등급 R3(고위험)로 분류된 1차 근거가 여기에 있다.

실용 관점에서는 대표 평형이 25평형으로 제시된 만큼, 동일 권리가액에서 평형을 올릴 경우 분담 리스크가 비선형으로 확대될 수 있어 평형 선택을 신중히 저울질할 필요가 있다. 또한 공사비 민감도가 관건인데, 시나리오상 공사비가 +10% 수준을 넘어서면 추가 부담 요인이 본격화되는 흐름으로 나타나므로, 물가·자재가 변동과 도급계약 조건을 지속적으로 점검하는 것이 합리적이다. 제시된 수치는 확정 금액이 아니라 가정에 따른 추정·시나리오 범위이며, 실제 분담금은 관리처분 확정 내역에 따라 달라질 수 있다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 학익4구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R3 (고위험)

고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 81.91%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.

참고 자료

• 인천 학익4구역 재개발 ‘포레나 인천학익’ 다음달 분양 (MTN)
• 인천광역시 미추홀구 주택재개발사업 추진현황 (공공데이터포털)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.