학익3구역 분담금 리스크 분석

학익3구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

학익3구역(미추홀구)은 비례율 81.91%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

학익3구역은 인천 미추홀구 학익동 일대 노후 저층 주거지를 정비하는 주택재개발사업으로, 아파트 재건축이 아니라 구역 단위 재개발이라는 점이 출발선부터 다르다. 2006년 정비예정구역 지정 이후 사업시행인가 고시까지 14년 이상이 걸렸고 약 1,500세대 규모로 추진되어 왔다. 본 데이터상 단계가 “미확인"으로 잡혀 있어, 조합원은 우선 현재가 관리처분 전후 어느 지점인지부터 확인하는 것이 모든 판단의 전제가 된다.

비례율 81.91%는 100%에 못 미치는 수준으로, 종전자산 대비 사업이익 여력이 빠듯하다는 신호로 읽힌다. 이는 분담금 압력이 한쪽으로 쏠리기 쉬운 구조라는 의미이며, 위험등급이 R3(고위험)로 분류된 핵심 근거다. 추정 가구당 사업비 약 780만원/평 수준을 기준으로 보면, 공사비가 5%만 올라도 비례율 여력이 빠르게 잠식되고 10% 이상에서는 추가 분담이 현실화되는 시나리오가 데이터에 반영되어 있다. 25평형이 대표 평형으로 잡혀 있어 이 구간 조합원이 가장 두텁다는 점에서, 평형 선택 시 공사비 민감도가 큰 재개발 특성상 무리한 상위 평형 신청보다 분담 여력과 시나리오별 추정 범위를 함께 따져보는 신중함이 요구된다. 모든 수치는 확정이 아닌 시나리오별 추정 범위임을 전제로 해석해야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 학익3구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R3 (고위험)

고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 81.91%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.

참고 자료

• 노후주택 밀집 인천 미추홀구 정비사업 잰걸음 (한국경제)
• 인천광역시 도시 및 주거환경 정비사업 추진현황 (공공데이터포털)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.