학익1구역 분담금 리스크 분석

학익1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

학익1구역(미추홀구)은 비례율 81.91%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

학익1구역은 인천 미추홀구 도심권에 위치한 재개발 사업지로, 학익·주안·용현 일대가 동시다발로 정비되는 권역적 흐름 속에 놓여 있습니다. 다만 M-DEENO 데이터상 사업 단계가 ‘미확인’으로 잡혀 있어, 인가 시점·관리처분 확정 여부 같은 핵심 진척도가 불투명하다는 점이 이 단지 분석의 출발점입니다. 단계가 확정되지 않은 구간에서는 추정 비례율과 공사비 가정이 향후 실제 수치와 크게 벌어질 수 있어, 단계 확인이 곧 리스크 해석의 전제가 됩니다.

비례율 추정치 81.91%는 100%를 밑도는 수준으로, 구역 종전자산 대비 개발이익 여력이 넉넉하지 않은 구조를 시사합니다. 비례율이 낮을수록 조합원 권리가액이 깎이고 분담 부담 쪽으로 무게가 실리기 쉬운데, 위험등급 R3(고위험)는 이런 낮은 비례율과 평당 780만 원대 공사비 추정, 그리고 단계 미확인의 불확실성이 겹친 결과로 읽힙니다. 시나리오상 공사비가 기준 대비 10~20% 오르면 추가 부담 요인이 새로 발생하는 구간으로 전환되므로, 대표 평형인 25평형을 검토하는 조합원이라면 공사비 민감도가 특히 높은 단지임을 전제로 평형 선택과 자금 계획을 잡고, 단계·비례율 확정 고시를 반드시 확인 후 의사결정하는 편이 안전합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 학익1구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R3 (고위험)

고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 81.91%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.

참고 자료

• 한국토지신탁, 학익1구역 재개발 사업대행 완료…7년 만에 마침표 - 뉴스1
• 학익1구역 주택 재개발 정비 사업 - 디지털미추홀구문화대전

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.