하월곡1구역 분담금 리스크 분석

하월곡1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

하월곡1구역(성북구)은 비례율 119.21%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

성북구 하월곡동 일대의 하월곡1구역은 노후 저층주택과 소규모 근생시설이 월곡천변 좁은 골목을 따라 혼재돼 온 곳으로, 2021년 신속통합기획 후보지를 거쳐 2024년 말 정비구역 지정·정비계획이 결정된 초기 단계의 주택정비형 재개발이다. 현 데이터상 단계는 미확인으로 잡혀 있으나, 실제로는 조합 설립을 향해 사업이 본격화되는 길목에 있다고 볼 수 있다. 비례율 119.21%로 추정되는 점이 핵심인데, 이는 종전자산 대비 종후자산 가치가 비교적 넉넉하다는 신호여서 위험등급도 가장 낮은 R1(환급 가능 권역)로 분류된다. 사업성 보정계수 1.56 적용으로 허용용적률 인센티브가 20%에서 31.2%까지 상향된 점이 이 여유의 배경으로 풀이된다.

다만 R1이 분담금 부담이 없음을 확정하는 것은 아니며, 어디까지나 현 시점 추정 비례율에 기댄 시나리오일 뿐이다. 25평형을 대표 평형으로 본 시뮬레이션에서 공사비가 기준 대비 10~20% 오르면 비례율 여유가 잠식되며 환급 폭이 줄어드는 구간이 나타난다. 초기 단계 구역 특성상 분양가·공사비·금융비용이 아직 유동적이므로, 조합원은 공사비 민감도를 보수적으로 보고 평형 선택과 권리가액 산정을 분양 시점 기준으로 재점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 하월곡1구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 119.21%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 하월곡1구역, 34층 아파트 1,900세대로 재개발 (위클리한국주택경제신문)
• 하월곡 1구역·상도15구역 등 7곳 재개발 사업성 대폭 개선 (이투데이)
• 성북구 하월곡1구역, ‘1900가구 규모’ 도심 속 녹색단지 조성 (네이트 뉴스)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.