푸른마을(쌍용) 분담금 리스크 분석

푸른마을(쌍용), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

푸른마을(쌍용)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

푸른마을(쌍용)은 분당 수내동 백현로변, 1992년 준공으로 1기 신도시 정비의 대상연한(30년)을 이미 넘긴 노후 단지다. 정자·서현 생활권과 맞닿은 핵심 입지인 만큼 통합정비·선도지구 흐름 속에서 사업성 평가가 비교적 우호적으로 매겨지는 자리에 있다. 현재 사업시행인가 단계로, 사업 윤곽이 잡혀가는 중간 구간에 진입해 변수의 폭이 초기보다는 좁혀진 상태로 추정된다.

비례율 102%는 종후자산이 종전자산을 소폭 웃도는 수준으로, 사업이 원가를 회수하고 약간의 여유를 남기는 구조임을 시사한다. 위험등급 R2(보통)는 이 비례율 여유와 분당 입지의 시세 방어력이 맞물린 결과로 해석된다. 다만 102%는 두께가 얇은 흑자라, 공사비 상승에 민감하다. 시나리오상 대표 30.8평형은 기준 대비 공사비가 +20%까지 올라도 추정 추가부담의 변동 폭이 크지 않게 나타나지만, 이는 확정 금액이 아니라 가정에 따른 범위일 뿐이다. 조합원 실용 관점에서는 평형 선택 시 종전자산 평가액과 추가부담 추정치를 함께 따지고, 공사비 협상·물가 연동 조항이 비례율을 얼마나 잠식하는지를 인가 이후 변경분까지 추적하는 것이 핵심이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 푸른마을(쌍용)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 수내동 푸른마을(쌍용) | KB부동산
• 분당 수내동 푸른마을쌍용 | 호갱노노

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.