충무주공(872) 분담금 리스크 분석

충무주공(872), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

충무주공(872)(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

군포 충무주공(872)은 금정동 산본로 299, 산본역 생활권에 자리한 1992년 준공 단지로 이미 30년을 넘긴 노후 아파트다. 재건축은 사업시행인가 단계까지 올라와 있어 정비계획·설계가 어느 정도 윤곽을 잡은 시점이며, 단일 단지 사업이라 통합재건축에 비해 조합원 간 의견 조율이 비교적 수월한 편으로 추정된다. 비례율은 110% 수준으로, 종전자산 평가액 대비 사업성이 양호하다는 신호이고 위험등급도 R1(저위험·환급 가능)로 분류된다. 다만 이는 현 시점 추정치이며, 인가 이후 시공사 본계약·관리처분 단계에서 변동 여지가 있음을 전제로 봐야 한다.

조합원 실용 관점에서 주목할 점은 공사비 민감도가 매우 낮다는 것이다. 시나리오 분석상 기본 대비 공사비가 20% 올라도 추가 부담 지표가 4.2에서 4.3 수준으로 거의 움직이지 않아, 공사비 상승 충격을 비례율이 흡수해 줄 여력이 있는 구조로 해석된다. 대표 평형이 12.9평으로 작은 만큼 평형 선택과 무상지분·추가분담 조건을 어느 신축 면적에 맞출지가 실질 손익을 가르는 핵심이며, 추정 환급 가능성에 안주하기보다 관리처분 확정치를 기준으로 시나리오별 리스크를 재점검하는 것이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 충무주공(872)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 군포 산본 ‘충무주공 2단지 1차 아파트 재건축’ 주민설명회 성료 (폴리스TV)
• 경기도 재개발·재건축 현황과 전망(6)- 군포시 (하우징헤럴드)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.