충무주공2단지2차(873-2) 분담금 리스크 분석

충무주공2단지2차(873-2), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

충무주공2단지2차(873-2)(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

충무주공2단지2차(군포시 금정동 산본로 299)는 1993년 준공으로 30년을 넘긴 산본신도시 1기 노후 단지다. 군포 산본 일대는 노후계획도시 정비(선도지구) 흐름 속에서 충무주공 라인이 잇따라 정비 동력을 받고 있으며, 이 단지는 이미 사업시행인가 단계에 진입해 사업 불확실성이 상대적으로 낮은 구간에 들어와 있다. 이 단계에서는 정비계획·설계 윤곽이 확정돼 추정의 신뢰도가 올라가는 만큼, 조합원은 막연한 기대보다 시나리오별 부담 변동을 점검하기에 적합한 시점이다.

비례율 110% 수준은 종전자산 대비 개발이익이 다소 앞선다는 의미로, 본 진단의 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)로 분류된다. 다만 이는 확정 분담금이 아니라 추정 전제 위의 리스크 판단이며, 대표 평형 약 15.6평의 소형 위주 구성에서는 평형 선택과 권리가액 산정 결과가 체감 부담을 좌우한다. 주목할 점은 공사비 민감도로, 기본 시나리오의 추가부담 추정치가 공사비 20% 상승 가정에서도 거의 변동하지 않아(3.8→3.9) 비용 충격 방어력이 견고한 편이다. 그럼에도 분양가·금리 등 외부 변수는 별도 점검 대상이므로, 단계 진행에 따른 수치 갱신을 지속 확인하는 것이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 충무주공2단지2차(873-2)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 군포 산본 ‘충무주공 2단지 1차 아파트 재건축’ 주민설명회 성료 - 폴리스TV
• ‘1기 新 최초’ 산본 선도지구 2곳, 특별정비구역 지정 완료 - 위클리한국주택경제신문
• 재개발/재건축/주택건설사업 - 군포시청

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.