청솔(시영7) 분담금 리스크 분석

청솔(시영7), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

청솔(시영7)(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

청솔(시영7)은 노원구 하계동 공릉로59길 일대에 자리한 1989년 준공 단지로, 입주 35년을 넘기며 노후도 기준을 충분히 충족한 상태에서 이미 사업시행인가까지 도달했다. 서울시가 상계·중계·하계동 일대를 자족도시로 재편하는 지구단위계획을 정비하면서 이 권역 전반의 사업성이 재평가되는 흐름 위에 놓여 있는 점도 우호적인 외부 변수다. 무엇보다 추정 비례율이 109% 수준으로, 100%를 상회한다는 것은 종전자산 대비 사업 후 가치가 더 크게 평가되어 구조적으로 환급 여지가 있는 R1(저위험) 구간임을 시사한다. 사업시행인가 단계는 사업성의 큰 골격이 가시화되는 시점이라, 이 비례율 추정의 신뢰도 역시 초기 단계 단지보다 상대적으로 높게 볼 수 있다.

다만 R1이라는 진단이 분담금 부담의 부재를 확정하는 것은 아니며, 어디까지나 현재 가정 하의 시나리오로 이해해야 한다. 대표 평형이 15평대인 만큼 권리가액 자체가 크지 않아 신축 평형 선택 폭과 추가 부담 사이의 균형이 핵심 의사결정 포인트가 된다. 다행히 공사비 민감도는 낮은 편으로, 공사비가 20% 상승하는 시나리오에서도 추정 추가부담 지표가 4.7에서 4.8 수준으로 거의 움직이지 않아, 환급 여력이 공사비 충격을 상당 부분 흡수하는 완충 구조를 보인다. 조합원은 관리처분 단계에서 확정될 종전자산 감정평가 결과가 비례율을 좌우하는 변수임을 염두에 두고, 평형 신청 전략을 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 청솔(시영7)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 재건축 ‘최다’ 노원구…진행 현황은?
• 자족도시 전환으로 강북 전성시대 본격 시동…상계·중계·하계동 일대 재건축 마스터플랜 마련 (서울특별시)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.