청솔마을(주공9단지) 분담금 리스크 분석

청솔마을(주공9단지), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

청솔마을(주공9단지)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

청솔마을(주공9단지)은 성남시 분당구 금곡동에 자리한 1995년 준공 단지로, 분당 1기 신도시 노후 단지 가운데 특별법 트랙을 통해 통합 재건축이 거론되는 5·9·10단지 묶음의 한 축이다. 30년 안팎의 경과 연수와 분당의 교통·생활 인프라가 결합돼 사업 추진 동력 자체는 비교적 견고한 편이다. 다만 단지 데이터상 사업시행인가 단계로 분류돼 있어 인허가의 큰 고비는 넘긴 위치이지만, 통합 추진 구조에서는 단지 간 분담 조건 합의가 변수로 남을 수 있다.

비례율 102%는 사업성이 손실 구간을 막 벗어난 균형점에 가까운 수준으로, 추가 분담이 크게 발생하지 않는 시나리오와 소폭 환급 가능성이 함께 열려 있는 구간이다. 위험등급 R2(보통)는 이 균형이 외부 충격에 흔들릴 여지가 있음을 뜻한다. 시나리오를 보면 기준 대비 공사비가 5~10% 올라도 추정 분담 흐름은 비교적 완만하게 유지되지만, 20% 상승 구간에서 환급폭이 줄며 민감도가 드러난다. 대표 평형이 12.9평으로 소형이라 조합원은 신축 배정 평형 선택에 따라 체감 부담이 달라질 수 있으니, 공사비 변동 시나리오를 함께 놓고 평형 결정을 점검하는 것이 실용적이다. 위 수치는 확정값이 아닌 시나리오별 추정 범위임을 전제로 해석해야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 청솔마을(주공9단지)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당 청솔마을 5·9·10단지, 통합 재건축 추진 본격화 — 디벨로퍼뉴스
• 성남 분당 청솔마을 5·9·10단지, 2차 지구 지정 참여 — 하우징헤럴드

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.