청량리9구역 분담금 리스크 분석

청량리9구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

청량리9구역(동대문구)은 비례율 111.77%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

청량리9구역은 동대문구 청량리 일대를 35층·7개동, 843세대 규모로 새로 짓는 재개발 사업이다. 2021년 서울시 신속통합기획 후보로 출발해 2025년 6월 정비구역으로 지정됐고, 토지등소유자 과반 동의로 추진위가 승인돼 2026년 상반기 조합설립인가를 겨냥하는 초기 단계에 있다. 권리·분담 구조가 확정되지 않은 시점이라 모든 수치는 추정 비례율 기반 시나리오로 읽어야 한다.

추정 비례율 111.77%는 종전 자산을 100% 이상으로 평가받을 여지를 시사하는 수준으로, 본 진단에서 R1(저위험·환급 가능)로 분류된 근거다. 다만 이는 정비구역 지정 단계의 잠정값이라 조합설립·시공사 선정을 거치며 변동될 수 있다. 시나리오상 공사비가 기준 대비 5%까지는 추가 부담이 없다가 10%를 넘어서면 비용 민감도가 드러나는 구조여서, 공사비 협상과 일반분양가 흐름이 환급 여력을 좌우하는 핵심 변수다. 대표 25평형 기준, 권리가액 대비 조합원분양가 차이를 추정 범위로 비교해 두는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 청량리9구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 111.77%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 청량리9구역, 재개발 추정비례율 111.77%로 추산 (위클리한국주택경제)
• 청량리9구역, 정비구역 지정…‘35층 스카이라인’ 특별건축구역 적용 (디벨로퍼뉴스)
• 청량리9, 추진위 승인 받아 도약 ‘시동’ (하우징워치)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.