주례2구역 분담금 리스크 분석

주례2구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주례2구역(사상구)은 비례율 105.08%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

부산 사상구 주례2구역은 사상공단 배후의 노후 주거지를 정비하는 사업지로, 데이터상 정비단계와 준공연도가 아직 ‘미확인’으로 남아 있어 추진 일정의 가변성을 전제로 봐야 합니다. 다만 추정 비례율이 105.08%로 100%를 넉넉히 상회한다는 점은 의미가 큽니다. 비례율이 100%를 넘으면 종전자산 평가액 대비 종후자산 가치가 더 크다는 뜻이어서, 현 추정 기준으로는 조합원이 권리가액 범위 안에서 분담 없이 정산받을 여지가 있는 구조이며, 이 단지가 R1(저위험·환급 가능)으로 분류된 근거도 여기에 있습니다.

조합원 관점에서는 대표 평형이 25평형으로 잡혀 있어 중형 위주 배정 시 권리가액과 조합원분양가의 간격을 가늠하기 쉬운 편입니다. 시나리오 분석을 보면 공사비가 5% 오르는 구간까지는 추가 부담이 사실상 0으로 흡수되지만, 10~20% 상승 구간부터 미세한 추가분담(0.1 수준)이 나타나 비례율 여유가 잠식되기 시작합니다. 즉 현재 저위험 등급은 ‘공사비 안정’을 전제로 한 추정이며, 자재·도급 단가 급등이나 단계 지연이 겹치면 등급 여유가 줄 수 있으니 확정 금액이 아닌 시나리오별 리스크 범위로 받아들이는 것이 바람직합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주례2구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 105.08%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 부산광역시 정비사업 통합홈페이지
• 부산광역시 재개발사업 추진현황 총괄표

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.