주공9 분담금 리스크 분석

주공9, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공9(과천시)은 비례율 100.11%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

과천 주공9단지(부림동 부림로 2)는 1982년 준공된 40년 이상 노후 단지로, 8·9단지 통합 재건축이 2025년 1월 관리처분계획 인가를 받고 이주·철거 단계에 진입한 사업 막바지 구간에 있다. 관리처분 단계에서는 종전·종후 자산이 확정되어 비례율과 추정 분담 흐름의 변동 폭이 사업 초기보다 줄어든다는 점이 핵심이다. 본 단지의 비례율은 약 100.11%로 손익분기선 100%에 근접한 수준이며, 사업성이 빡빡하지도 넉넉하지도 않은 균형 구간이라 위험등급은 R2(보통)로 평가된다. 다만 비례율이 100%를 갓 넘는 구조는 공사비·금융비용 상승 시 빠르게 손익선 아래로 밀릴 여지를 내포한다.

시나리오상 대표평형(16.5평) 기준으로는 공사비가 0%에서 20%까지 올라도 환급(약 -10.8억 추정) 성격의 결과가 유지돼 공사비 민감도 자체는 비교적 완만한 편으로 추정된다. 그러나 이는 확정 금액이 아니라 입력 가정에 따른 시나리오 범위이며, 35층·2,830여 가구 대단지 특성상 일반분양가와 이주·금융비용 변동이 실제 정산을 좌우한다. 조합원이라면 평형 선택 시 종전 자산과 신축 배정평형의 차이가 비례율 효과를 어떻게 끌어올리거나 희석하는지, 그리고 공사비 추가 인상이 R2의 완충을 잠식하는 지점을 우선 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공9의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100.11%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1982년(44년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 과천주공8·9단지 재건축 관리처분 인가…3월 이주 시작 (한국경제)
• ‘과천주공 8·9단지’ 재건축 관리처분계획 인가 (뉴시스)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.