주공4단지 분담금 리스크 분석

주공4단지, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공4단지(강북구)은 비례율 108%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

강북구 번동 오현로에 자리한 주공4단지는 1991년 준공으로 재건축 연한을 충분히 넘긴 노후 저층 단지로, 인접한 1단지와 함께 정비 본궤도에 오르며 사업시행인가 단계까지 진입한 상태입니다. 2027년 개통이 거론되는 동북선 등 교통 여건 개선 기대가 사업 추진력을 받쳐 주는 한편, 과거 “교통맹지"로 지적되던 입지 한계를 어떻게 극복하느냐가 분양성을 좌우할 변수로 남아 있습니다.

비례율은 108% 수준으로 추정되며, 이는 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있어 조합원 권리가액에 여유가 있음을 시사하는 구간입니다. 본 단지가 R1(저위험)로 분류된 근거도 여기에 있는데, 공사비가 기준 대비 20% 상승하는 시나리오까지 적용해도 추가 부담이 아닌 환급 가능 범위에 머무는 것으로 시뮬레이션됩니다. 다만 이는 확정 금액이 아니라 현 가정 하의 시나리오 추정이며, 대표평형이 17.9평으로 작은 만큼 어떤 평형으로 배정·신청하느냐, 그리고 분양가와 일반분양 물량이 실제 어떻게 책정되느냐에 따라 체감 결과가 달라질 수 있습니다. 공사비 민감도가 낮게 추정되는 구조이므로, 조합원은 평형 선택과 일반분양 흥행 여부를 우선 점검 포인트로 보는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공4단지의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 108%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 1단지 이어 4단지도 재건축 돌입…번동주공, 기대감 속 ‘교통맹지’ 극복 관건 (뉴스핌)
• 번동주공1·4단지 재건축 본궤도…행위제한 고시로 투기 차단·추진력 확보 (디벨로퍼뉴스)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.