주공17단지 분담금 리스크 분석

주공17단지, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공17단지(도봉구)은 비례율 108%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

도봉구 창동 주공17단지는 1989년 준공으로 30년 중후반의 노후도에 진입한 단지다. 1호선 녹천역과 가까운 역세권 입지에 대표 평형이 12.5평으로 작은, 전형적인 소형 주공 단지여서 대지지분 기반의 재건축 사업성이 관심을 끄는 곳이다. 진단 데이터상 사업시행인가 단계로 분류되며, 비례율이 108% 수준으로 추정된다는 점이 핵심이다. 비례율 100%를 넘는다는 것은 종전자산 대비 종후자산 가치가 커 조합원에게 유리한 정산이 기대된다는 의미이고, 이 단지가 위험등급 R1(저위험·환급 가능)으로 평가된 근거다.

다만 R1은 ‘확정’이 아니라 현재 가정 위에서의 시나리오 결과다. 시뮬레이션상 공사비가 0~20% 오르더라도 추가 부담 지표가 6.3에서 6.4로 거의 움직이지 않아, 공사비 민감도가 낮은 안정적 구조로 읽힌다. 즉 원자재·금리 변동 충격을 비교적 잘 흡수하는 단지라는 점이 강점이다. 조합원 실용 관점에서는 소형 위주 단지인 만큼 신축 평형 선택폭과 분담 조건이 의사결정의 갈림길이 되며, 비례율·공사비 가정이 사업시행인가~관리처분 과정에서 갱신될 때 등급이 어떻게 흔들리는지를 추적하는 것이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공17단지의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 108%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 창동주공17단지 재건축 정밀안전진단 통과 (이코노믹리뷰)
• 도봉구 창동주공17단지 재건축 확정 (위클리한국주택경제신문)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.