주공12 분담금 리스크 분석

주공12, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공12(광명시)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

광명시 철산동 디지털로 일대의 주공12단지는 1986년 준공으로 사용연수 40년에 근접한 노후 단지이며, 철산·하안 일대 정비 흐름과 신안산선 등 교통 호재가 맞물린 입지입니다. 본 분석의 모델 입력 기준 단계는 관리처분 국면으로, 사업 윤곽(분양·공사비)이 상당 부분 가시화되는 구간으로 봅니다. 다만 동일 단지에 대해 정비구역 지정·추진위 단계라는 외부 보도도 있어, 실제 단계는 조합 공식 자료로 재확인이 필요합니다.

비례율 102%는 종전자산 대비 사업이 미미한 흑자 구간이라는 의미로, 위험등급 R2(보통)의 핵심 근거입니다. base 시나리오에서 대표평형 22.1평 기준 추가부담은 소폭 환급(-2.1) 영역으로 추정되나, 100%를 갓 넘긴 비례율은 완충이 얇아 변수에 민감합니다. 실제로 공사비가 +20%까지 오르는 시나리오에서도 환급 폭이 -2.1→-2.0 수준으로만 둔화돼 표면적 충격은 작아 보이지만, 이는 가정의 범위일 뿐 확정 금액이 아닙니다. 조합원 실용 관점에서는 평형 선택 시 종전자산 평가와 분양가의 간극을 함께 따지고, 비례율이 얇은 만큼 공사비 협상·물가 조항을 우선 점검하는 것이 리스크 관리의 핵심입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공12의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 철산주공12단지, 최고 49층 2,718세대 재건축 (위클리한국주택경제)
• 광명시청 광명재건축 추진현황

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.