주공11 분담금 리스크 분석

주공11, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공11(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

군포 산본 주공11단지는 1991년 준공된 1기 신도시 노후 단지로, 산본동 산본천로 일대에 자리한다. 입지상 1기 신도시 노후계획도시 정비의 선도 축에 놓여 있고, 실제로 산본 11구역은 9-2구역과 함께 LH가 사업시행자로 등판한 선도지구로서 특별정비구역 지정 단계까지 진척됐다. 현재 사업시행인가 단계로, 재건축 5단계 흐름 중 사업성과 분담 구조의 윤곽이 잡히는 구간에 들어와 있다는 점이 핵심 맥락이다.

비례율은 약 110% 수준으로 추정되며, 이는 종전자산 평가액 대비 종후자산이 더 크게 잡힌다는 의미로 위험등급 R1(저위험, 환급 가능) 판정의 근거가 된다. 다만 110%는 확정 수치가 아니라 인가 시점 가정에 기반한 추정값이며, 관리처분 단계에서 재산정된다는 점을 전제로 봐야 한다. 조합원 실용 관점에서는 대표 12.5평(전용 약 41㎡)의 소형 평형 비중이 높아 종전자산 평가가 상대적으로 낮게 잡힐 수 있으므로, 큰 평형 배정을 노릴수록 추가 분담 부담이 커지는 구조를 염두에 둘 필요가 있다. 시나리오상 공사비가 기준 대비 20% 올라도 추가 부담 변동 폭이 크지 않게 모델링되는 점은 상대적으로 공사비 민감도가 낮다는 신호이나, 시공자 선정과 자재·금리 변동에 따라 결과는 달라질 수 있어 시나리오 범위로 해석하는 것이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공11의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 군포 산본 선도지구 2곳, ‘1기 신도시 최초’ 특별정비구역 지정 (경기일보)
• 산본 1기신도시 9-2·11구역 조감도 최초 공개 (하우징헤럴드)
• 군포 산본 11구역 재건축 LH가 맡는다 (일간경기)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.