주공(1단지) 분담금 리스크 분석

주공(1단지), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공(1단지)(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

군포 산본주공(1단지)은 1992년 준공된 산본신도시 1기 단지로, 금정동 산본로변에 자리해 금정역·산본역 생활권을 끼고 있습니다. 준공 30년을 넘긴 노후 신도시 정비 흐름 속에서 이 단지는 사업시행인가 단계까지 진입해, 산본 일대 재건축 후보군 가운데 절차상 비교적 앞선 위치에 있습니다. 주목할 점은 추정 비례율이 110% 수준이라는 것으로, 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있다는 신호이며, 본 진단이 이 단지를 R1(저위험·환급 여지) 등급으로 본 핵심 근거입니다. 다만 이는 확정 분담금이 아니라 현 단계 가정에 기반한 시나리오 추정이며, 인가 이후 분양가·일반분양 물량이 구체화되면 변동할 수 있습니다.

조합원 관점에서는 대표평형이 18평대 소형이라는 구조를 먼저 이해해야 합니다. 종전자산 평가액이 낮은 소형 보유자일수록 큰 평형으로 갈아탈 때 부담이 커지므로, 평형 선택 시 추가부담 시나리오를 폭넓게 비교해 두는 편이 안전합니다. 공사비 민감도 측면에서는, 시나리오상 공사비가 20% 올라도 추가부담 변동폭이 완만하게 유지돼 R1의 완충 여력을 보여줍니다. 그래도 자잿값·물가 변수는 인가 후 본계약에서 재산정되는 만큼, 비례율 여유를 안전판으로만 보지 말고 정기 점검 대상으로 삼는 접근을 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공(1단지)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 경기도 재개발·재건축 현황과 전망(6) - 군포시, 하우징헤럴드
• 군포 원도심 재개발 본궤도, 대한경제

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.