주공1단지 분담금 리스크 분석

주공1단지, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공1단지(강북구)은 비례율 108%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

강북구 번동 주공1단지는 1991년 준공으로 사용연수 35년에 이른 노후 단지이며, 신속통합기획을 거쳐 사업시행인가 단계에 진입한 상태다. 동북선 경전철 호재와 인근 모아타운 정비가 맞물려 입지 여건이 개선되는 구간에 있다. M-DEENO 데이터 기준 비례율은 108%로, 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있어 환급 여력이 추정되는 수준이다. 이 점이 위험등급을 R1(저위험)으로 가르는 핵심 근거다. 다만 비례율은 분양가·공사비 확정 전까지 변동하는 추정치이므로, 사업시행인가 단계의 수치는 관리처분 전 재산정될 수 있음을 전제로 봐야 한다.

조합원 실용 관점에서 주목할 점은 공사비 민감도가 낮다는 것이다. 대표평형 21.7평 기준 시나리오에서 공사비가 20% 상승해도 추가 부담 지표가 base 4.6에서 4.7로 거의 움직이지 않아, 원자재·금리 변동에 대한 완충이 비교적 두텁다. 따라서 평형 선택 시에는 추가 분담 리스크보다 종전자산 평가와 신축 평형 배정 조건을 우선 검토하는 편이 합리적이며, 관리처분계획에서 확정될 비례율을 끝까지 추적하는 것이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공1단지의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 108%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 번동주공1단지, 2084세대 대단지로 재탄생…‘비례율 101.7%·보정계수 1.88적용’ - 디벨로퍼뉴스
• 변신 꿈꾸는 강북구 번동…재건축·모아타운 ‘겹호재’ - 이투데이
• 번동주공1단지, 최고 42층 아파트 2,084세대로 재건축 - 위클리한국주택경제신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.