종암8구역 분담금 리스크 분석

종암8구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

종암8구역(성북구)은 비례율 107.5%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

종암8구역은 성북구 종암동 일대 노후 단독·다세대주택이 혼재된 주택정비형 재개발 구역으로, 단일 단지가 아니라 약 3만㎡ 규모의 노후 주거지를 신속통합기획으로 정비하는 사업입니다. 2025년 3월 정비구역 지정·정비계획 결정안이 수정가결되며 초기 단계를 넘어섰으나, 사업시행·관리처분 등 분담금이 확정되는 후속 절차가 남아 있어 본 데이터의 단계 표기는 잠정적입니다. 추정 비례율은 107.5%로 R1(저위험·환급 가능)에 해당하는데, 비례율이 100%를 넘는다는 것은 종전자산 대비 종후자산 가치가 우위에 있어 환급 여지가 있는 구간이라는 의미이며, 사업 초기 추정치인 만큼 향후 분양가·공사비 확정에 따라 변동될 수 있는 시나리오상 수치로 보아야 합니다.

조합원 실용 관점에서는, 25평형을 대표 평형으로 본 추정에서 공사비가 기준 대비 10%까지 올라도 추가 부담 압력이 제한적으로 나타나는 점이 R1 등급을 뒷받침합니다. 다만 신통기획 재개발은 도로·기반시설 정비 비중이 커 착공 시점의 자재비·인건비 변동에 비례율이 민감하게 반응할 수 있으므로, 평형 선택과 분담 여력 판단은 사업시행인가 이후 확정 분양가와 공사비 기준으로 재점검하는 것이 안전합니다. 본 수치는 확정 금액이 아닌 시나리오별 리스크 진단 결과입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 종암8구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107.5%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 종암8구역 재개발, 정비구역 지정·정비계획 결정(안) ‘수정 가결’ — 하우징타임즈
• 성북구 종암3-10번지 37층·694가구 재개발 결정 — 뉴스핌

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.