정든마을(6단지)(우성) 분담금 리스크 분석

정든마을(6단지)(우성), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

정든마을(6단지)(우성)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

정든마을(6단지)(우성)은 1994년 준공된 분당 정자동 단지로, 1기 신도시 30년 차에 접어들며 노후도 요건을 충족하고 통합재건축 흐름에 올라탄 곳이다. 현 단계는 사업시행인가로, 정비계획·설계가 상당히 구체화되어 사업 불확실성이 정비 초기 단지보다 낮은 편이다. 추정 비례율은 102%로 100%를 소폭 웃돈다. 비례율이 100%를 넘는다는 것은 종전자산 대비 종후자산이 사업비를 흡수하고도 남는다는 의미로, 위험등급 R2(보통)는 이 양호한 사업성과 인가 단계의 진척도가 함께 반영된 결과로 해석된다.

다만 모든 추정은 시나리오일 뿐 확정이 아니다. 대표 평형 약 20.9평 기준 시나리오를 보면, 공사비가 기준선에서 20% 상승해도 분담 지표가 환급 방향(-2.8 → -2.7)에서 거의 흔들리지 않아, 공사비 민감도가 낮은 편으로 추정된다. 이는 비례율 여유분이 원가 상승을 일정 부분 완충하기 때문으로 보인다. 조합원 입장에서는 환급형 기대가 큰 만큼, 평형 선택 시 종전자산 평가와 신청 평형 간 정산 구조를 꼼꼼히 확인하고, 통합재건축 동의율·구역지정 진행 상황을 함께 점검하며 향후 분양가·금리 변수에 따른 시나리오 범위를 보수적으로 가정해 두는 것이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 정든마을(6단지)(우성)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당 정든마을, ‘전세대 환급형 재건축’ 본격 시동 - 위클리한국주택경제신문
• 분당신도시/재건축 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.