정든마을(2단지)(동아) 분담금 리스크 분석

정든마을(2단지)(동아), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

정든마을(2단지)(동아)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

정든마을2단지(동아)는 분당구 정자동 불정로 일대, 1995년 준공으로 1기 신도시 노후 단지군에 속한다. 정자동은 리모델링이 주류였으나 동아·우성은 노후계획도시특별법 흐름 속에서 통합재건축으로 방향을 잡아왔고, 현 단계는 사업시행인가로 정비계획의 틀이 상당히 확정된 구간이다. 비례율 102%는 종전자산 대비 종후자산이 약간 우위인 균형 수준으로, 사업성이 크게 무너지지도, 넉넉한 환급 여력을 보장하지도 않는 경계선에 가깝다. 위험등급 R2(보통)는 이 비례율 균형과 인가 단계의 가시성을 함께 반영한 추정으로, 변수 확정도가 더 높아지면 등급은 조정될 수 있다.

조합원 실용 관점에서 주목할 점은 대표평형 약 20.9평 기준 기본 시나리오상 추가부담이 음(-)의 추정으로 나온다는 것이다. 다만 이는 확정 금액이 아니라 가정 위의 시나리오이며, 공사비가 5·10·20% 상승하는 구간에서도 추정 폭의 변동이 비교적 완만하게 유지되는 편이다. 즉 이 단지는 공사비 민감도가 극단적으로 크지는 않은 구조로 읽히되, 평형 선택과 분양가·금리 가정에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 단일 숫자보다 시나리오 범위로 리스크를 점검하는 접근이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 정든마을(2단지)(동아)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 성남 분당 정든마을 동아·우성 재건축 통합 인터뷰 (하우징헤럴드)
• 정자동(성남) - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.