장원맨션 분담금 리스크 분석

장원맨션, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

장원맨션(수성구)은 비례율 105%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

대구 수성구 범어동에 자리한 장원맨션은 1988년 준공으로 약 38년의 노후도를 지닌 단지다. 학군과 업무 수요가 두터운 범어동 입지에, 인근 범어아파트지구 일대가 재건축 동력을 회복하며 권역 전체가 주목받는 흐름 속에 있다. 단지는 사업시행인가 단계에 진입해 추진 초기 단지보다 변수가 상당 부분 정리된 구간에 들어선 점이 특징이다.

추정 비례율은 105% 수준으로, 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있어 사업성이 양호하다는 신호로 해석된다. 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)으로, 시나리오 분석상 공사비가 기준 대비 20% 상승하더라도 환급 방향(extra 약 -1.6에서 -1.4)이 유지되는 점이 근거다. 다만 이는 확정 금액이 아니라 현 시점 추정에 기반한 시나리오일 뿐이며, 분양가·금리·설계 변경에 따라 달라질 수 있다. 대표평형 36.7평을 기준으로 보면 공사비 민감도가 낮은 편이어서, 조합원은 평형 선택 시 추가 분담보다 환급 폭의 변동 범위와 향후 사업시행인가 이후 관리처분 단계의 단가 확정을 함께 지켜보는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 장원맨션의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 105%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 대구 장원맨션 재건축 급물살…범어4동 들썩 (영남일보)
• 수성구 범어4동 재건축 족쇄 풀린다…‘범어아파트지구’ 건축용도 변경 (다음뉴스)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.