장미(시영6) 분담금 리스크 분석

장미(시영6), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

장미(시영6)(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

하계동 장미(시영6)는 1989년 준공으로 노후도가 충분히 누적된 단지로, 7호선·중랑천 생활권에 자리해 신속통합기획 자문을 거쳐 역세권 종상향과 준주거 지정이 검토되며 사업시행인가 단계에 들어선 상태다. 기존 약 1,880세대에서 2,700세대대로 늘리는 고밀 계획이 추진 중이라 일반분양분 확보 여력이 큰 편이며, 이 점이 비례율 109%라는 환급 가능 수준의 추정으로 이어진다. 위험등급 R1(저위험)은 분담금 부담보다 환급 가능성이 우세하다는 의미로, 추정 공사비 평당 850만원 기준 시나리오에서 대표 15.1평형의 base 추가부담이 약 3.9 수준에 머무는 데서 근거를 찾을 수 있다.

다만 이는 확정 금액이 아니라 시나리오 추정이라는 점을 분명히 해야 한다. 공사비 민감도를 보면 +5%, +10%까지는 추가부담 변동이 거의 없고 +20% 극단에서야 소폭(약 3.9→4) 움직여, 원자재·금리 변동에 비교적 둔감한 구조다. 다만 15.1평이라는 작은 대표 평형은 종전자산 평가가 신축 분양가에 못 미치기 쉬운 만큼, 조합원은 평형 배정 시 추가 부담 구간을 시나리오별로 비교하고 종상향·용적률 확정 여부가 비례율을 좌우하는 핵심 변수임을 염두에 두는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 장미(시영6)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 노원구, 하계 장미아파트 재건축 본격화 (핀포인트뉴스)
• 노원 하계 재건축도 활짝…하계장미 안전진단 통과 (아시아경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.