장미마을(현대) 분담금 리스크 분석

장미마을(현대), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

장미마을(현대)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

장미마을(현대)은 성남시 분당구 야탑동, 야탑역 생활권에 자리한 1993년 준공 단지로 30년을 넘긴 노후도가 재건축의 1차 동력이다. 분당은 1기 신도시 노후계획도시 정비 대상 권역에 묶여 있어 정책적 추진 명분은 뚜렷하지만, 단지는 이미 사업시행인가 단계에 진입해 권역 평균보다 사업 가시성이 한 발 앞서 있는 편이다. 추정 비례율 102%는 종전 자산가치 대비 종후 자산이 소폭 우위라는 신호로, 위험등급 R2(보통)의 핵심 근거다. 시나리오상 base에서 대표 22.7평 기준 추가부담 항목이 소폭 환급 영역으로 추정되나, 이는 현 가정에 따른 범위일 뿐 확정이 아니다.

조합원 실용 관점에서는 두 가지를 짚는다. 첫째, 비례율이 100%를 갓 넘는 구간이라 평형·동호수 배정에 따른 권리가액 차이가 체감 부담을 좌우하므로 종전자산 평가 결과를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 둘째, 공사비 민감도가 관건이다. 시뮬레이션에서 공사비가 +10%, +20%로 오르면 환급 폭이 base 대비 줄어드는 흐름이 나타나는데, 사업시행인가 이후 시공 협상·물가 변동 국면에서 이 변수가 등급 하향 압력으로 작용할 수 있는 리스크 요인이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 장미마을(현대)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 장미마을(현대) - 호갱노노
• 분당 야탑 장미현대 재건축·리모델링 분석 (PC공법·야탑역 역세권)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.