잠실장미 분담금 리스크 분석

잠실장미, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

잠실장미(송파구)은 비례율 87%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 3.85억 수준입니다 (소유 32평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

잠실 장미아파트는 한강 수변에 면한 송파구 핵심 입지로, 1·2차가 1979년, 3차가 1984년 준공된 40년 안팎의 노후 단지입니다. 2026년 3월 정비계획 결정변경이 가결되면서 용적률 300% 이하·최고 49층·약 5,105가구 규모로 사업 윤곽이 잡혔고, 끊어졌던 한가람로 연결과 한강 연계 녹지축이 함께 계획되어 입지 가치를 끌어올리는 호재로 평가됩니다. 다만 본 데이터의 정비단계는 ‘미확인’으로 잡혀 있어, 조합원이라면 조합 공지 기준 실제 진행 단계를 다시 확인하실 필요가 있습니다.

비례율 추정치 87%는 100%를 밑도는 수준으로, 종전자산 대비 개발이익이 빠듯하게 잡힌다는 신호이며 이것이 위험등급 R3(고위험)의 핵심 근거입니다. 소유 32평에서 25평으로 평형을 낮춰도 추가분담 부담이 가볍지 않은 구조라는 점은, 평형 선택이 분담 리스크에 직결됨을 시사합니다. 시나리오상 공사비가 base 대비 +20% 오르면 추가분담 추정 폭이 확대되는 만큼, 49층 고층화에 따른 공사비 민감도를 보수적으로 보고 평형·일정 의사결정에 임하시길 권합니다. (모든 수치는 확정이 아닌 추정·시나리오이며 변동될 수 있습니다.)

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 잠실장미의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R3 (고위험)

고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 87%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.

참고 자료

• 잠실 ‘장미아파트’ 재건축 정비계획 통과…5105가구 공급 (서울신문)
• 장미1,2,3차아파트 주택재건축정비사업 조합 (서울시 정비사업 정보몽땅)
• 잠실 장미아파트 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.