자양4동A구역 분담금 리스크 분석

자양4동A구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

자양4동A구역(광진구)은 비례율 113%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

자양4동A구역은 광진구 한강변에 면한 노후 저층 주거지로, 7호선 자양역 일대의 입지 가치가 사업성을 떠받치는 정비구역이다. 2026년 들어 조합설립 동의율 75%를 단기간에 확보하며 조합설립 문턱을 넘었고, 연내 설계·시공사 선정을 목표로 하는 초기 단계에 와 있다. 성수·뚝섬 후광이 미치는 한강변 입지여서 일반분양가 기대가 높고, 이는 비례율 113% 수준의 추정치로 나타난다. 비례율이 100%를 웃돈다는 것은 종후자산이 종전자산을 상회해 구조적으로 환급 여지가 열려 있다는 의미이며, 본 진단에서 R1(저위험·환급 가능)으로 분류되는 근거다.

다만 시공사·관리처분 이전 초기 단계라 비례율은 어디까지나 추정이며, 공사비와 분양가 변동에 따라 시나리오별로 달라질 수 있다. 시뮬레이션상 공사비가 10~20% 오르는 구간부터 추가 부담 압력이 나타나므로, 한강변 프리미엄을 전제한 분양가 가정이 흔들릴 경우 환급폭이 줄어드는 민감도를 함께 봐야 한다. 대표 평형(25평) 조합원이라면 향후 평형 배정과 분양가 확정 시점의 공사비 추이를 핵심 변수로 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 자양4동A구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 113%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 한강변 3000세대 자양4동A구역 재개발 동의율 75% 확보 (헤럴드)
• 자양4동 A구역 조합설립 기준 충족…연내 시공사 선정까지 (한국경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.