일원상록수 분담금 리스크 분석

일원상록수, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

일원상록수(강남구)은 비례율 100.82%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

강남구 일원동 상록수아파트는 대모산 자락의 1993년 준공 단지로, 30년을 넘긴 노후도를 갖추고 신속통합기획(신통) 정비계획이 가결되며 수서택지개발지구 내에서 재건축에 먼저 시동을 건 사례에 속합니다. 사업 단계가 아직 ‘미확인’으로 잡혀 있는 만큼, 정비계획 결정·구역 지정 이후의 조합 설립과 사업시행인가 단계에서 분양가·공공기여 조건이 구체화되며 사업성의 윤곽이 잡힐 것으로 보입니다.

추정 비례율 100.82%는 사업비를 회수하고 약간의 여유가 남는 균형선 부근으로, 위험등급 R2(보통)는 강남권의 탄탄한 입지 가치와 아직 확정되지 않은 공사비·분담 조건 사이의 중립 구간을 반영한 해석으로 읽힙니다. 다만 추정 공사비 780만원/평 수준은 향후 물가·설계 변경에 따라 흔들릴 수 있어, 시나리오상 공사비가 10~20% 오르면 추가 부담 압력이 커지는 민감 구간으로 진입합니다. 대표 평형 25평을 기준으로 한 조합원이라면 신축 평형 선택과 함께 공사비 변동을 가장 큰 리스크 변수로 두고, 단계별로 공개되는 비례율 추정치를 추적하며 의사결정하는 접근이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 일원상록수의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100.82%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 강남 일원동 상록수·가람아파트 재건축…“고급 주거단지로 재탄생” - 다음
• 상록수아파트, 재건축 추정비례율 100.11%로 추산 - 한국주택경제신문
• 일원동 상록수, 신통 자문 신청 7개월 만에 심의 통과 - 한국주택경제신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.