이매촌(한신) 분담금 리스크 분석

이매촌(한신), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

이매촌(한신)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

이매촌(한신)은 분당 이매동 서현로변에 자리한 1992년 입주 단지로, 1기 신도시 초기 입주 물량의 노후가 본격화된 대표적 사례다. 분당 전역이 노후계획도시정비 특별법에 따른 2035 성남시 기본계획 대상에 포함되면서 통합·광역 정비의 틀 안에서 사업 동력이 형성되고 있고, 이 단지는 데이터 기준 이미 사업시행인가 단계에 진입해 같은 권역에서도 진척이 빠른 편에 속한다. 다만 선도지구로 묶인 시범단지 흐름과는 별개 단지인 만큼, 인접 단지 일정이 곧 이 단지 일정은 아니라는 점을 분리해 볼 필요가 있다.

비례율은 102% 수준으로 위험등급 R2(보통)에 해당한다. 100%를 소폭 웃도는 구간은 종전자산 대비 종후가치가 균형을 이루는 영역으로, 사업성이 견조하다고 단정하기보다 공사비·분양가 변동에 따라 양방향으로 흔들릴 수 있는 분기점으로 읽는 편이 안전하다. 실제 시나리오상 공사비가 10~20% 오르면 추정 추가부담 지표가 완만하게 악화되는 흐름이 관찰되어, 분당 정비 전반의 공사비 상승 압력에 일정 부분 노출돼 있다. 대표 평형이 20평대 초반인 점을 고려하면, 조합원은 분담금 절대액 자체보다 평형 선택(현 평형 유지 대 상향)에 따른 정산 구조와 공사비 민감도를 함께 따져보는 것이 실용적이다. 본 내용은 확정 금액이 아닌 시나리오 기반 리스크 진단이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 이매촌(한신)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당신도시/재건축 - 나무위키
• 2035 성남시 노후계획도시정비기본계획(안) 요약본
• 1기 신도시 분당 선도지구 재건축 속도 - 파이낸셜뉴스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.