우성1 분담금 리스크 분석

우성1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

우성1(영등포구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

신길동 우성1차(1986년 준공)는 신길뉴타운 완공과 신안산선 개통 흐름을 등에 업은 영등포 구릉지 노후 단지로, 도림사거리 인접 입지가 향후 교통·생활 인프라 측면의 잠재력으로 평가됩니다. 사업 단계는 관리처분 인가 구간으로 정비사업 후반부에 진입해 분담금 윤곽이 비교적 또렷해지는 시점이며, 비례율은 기준 100% 수준으로 추산됩니다. 비례율 100%는 종전자산 평가액과 개발 후 가치가 균형을 이룬다는 의미로, 조합원 권리가액이 과도하게 깎이지도 부풀지도 않은 중립 구간이라 위험등급 R2(보통)의 핵심 근거가 됩니다. 다만 관리처분 단계라도 착공·일반분양 사이 공사비 재협상 여지는 남아 있습니다.

조합원 실용 관점에서, 대표 평형이 19.5평대인 만큼 신축 평형 선택 시 추가 부담 구간이 갈리므로 권리가액 대비 희망 평형의 분담금 추정 범위를 시나리오별로 따져보는 것이 안전합니다. 본 단지는 공사비 민감도가 누적되는 구조로, 기준 대비 공사비 +10% 시나리오부터 추가부담 계수가 상향되는 흐름이 잡혀 비례율이 100% 아래로 내려갈 압력이 커집니다. 따라서 분담금을 단일 금액으로 확정짓기보다, 공사비 변동 구간별로 리스크가 어떻게 이동하는지를 점검하며 의사결정하시길 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 우성1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 신길우성1차아파트 재건축정비사업 - 정비사업 정보몽땅(서울시)
• 신길우성1차, ‘통합 아닌 단독’ 재건축 토대 마련 - 주거환경신문
• ‘개발 훈풍’ 신길동…뉴타운 이어 노후 단지도 재건축 탄력 - 시사저널e

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.