우성 분담금 리스크 분석

우성, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

우성(강동구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

강동구 천호동(명일동 생활권) 구천면로의 우성아파트는 1985년 준공으로 사업연한 40년을 넘긴 노후 단지이며, 5호선·8호선 환승축과 한강변 접근성을 두루 갖춘 입지에서 재건축을 추진해 왔습니다. 2021년 조합설립 이후 2024년 사업시행인가, 2025년 9월 관리처분인가를 받아 현재 관리처분 단계에 진입했고, 시공사·세대구성(49~84㎡, 약 629세대)·분양계획이 확정되는 가장 윤곽이 또렷한 국면이라는 점이 핵심입니다.

추정 비례율 109%는 100%를 웃도는 수준으로, 종전자산 대비 사업이익이 양호하게 잡혀 위험등급이 R1(저위험·환급 가능)로 산정된 근거입니다. 본 단지 시나리오는 공사비가 변동하더라도 추가분담 항목이 음(-)의 환급 영역에 머무는 형태로, 환급 여력 자체는 견고한 편입니다. 다만 관리처분 단계에서도 공사비는 도급계약·물가에 따라 움직일 수 있어, 시나리오상 공사비 +20% 구간에서 환급폭이 축소되는 민감도는 짚어둘 필요가 있습니다. 대표평형이 19.5평인 만큼 조합원이라면 권리가액 대비 어떤 신축 평형(특히 59·84㎡)을 신청하느냐에 따라 환급·분담 구조가 달라지므로, 평형 선택과 공사비 추이를 함께 보는 의사결정이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 우성의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1985년(41년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 천호우성아파트 재건축단지 안내 (강동구청)
• 명일 천호우성아파트, 조합설립 4년 만에 재건축 관리처분인가 (다음뉴스)
• 강동구 명일동 천호우성아파트, 관리처분인가 획득 (대한경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.