우성아파트 분담금 리스크 분석

우성아파트, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

우성아파트(송파구)은 비례율 105%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

잠실 우성아파트는 1981년 준공으로 40년을 넘긴 노후 단지로, 잠실동 올림픽로4길에 자리해 잠실역·석촌호수 생활권과 한강 조망 잠재력을 갖췄다. 이미 관리처분 단계에 진입해 불확실성이 큰 초기 구간을 통과했고, 인근 잠실우성4차가 49층 혁신안과 관리처분계획 의결로 속도를 내는 흐름과 맞물려 권역 사업 동력이 강한 편이다.

비례율 추정치 105%로 100%를 상회한다는 점은 종전 대비 종후 자산가치가 높게 평가될 여지를 시사하며, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거다. 다만 이는 확정 분담금이 아닌 시나리오 추정으로, 대표평형 약 29평 기준 공사비가 20% 올라도 환급 폭이 -17.6%대로 거의 흔들리지 않는 공사비 저민감 구조가 강점이다. 조합원은 평형 선택을 분담 부담보다 자산가치·실거주 효용 중심으로 보되, 관리처분 인가 확정 전까지 비례율·일반분양가 변동을 시나리오 범위로 모니터링하는 것이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 우성아파트의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 105%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1981년(45년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 잠실우성4차, 재건축 관리처분계획 의결 (위클리한국주택경제신문)
• 잠실우성4차 재건축, 관리처분계획안 통과…최고 32층 (대한경제)
• 잠실우성아파트 재건축정비사업조합 (서울시 정비사업 정보몽땅)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.