우륵 분담금 리스크 분석

우륵, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

우륵(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

경기도 군포시 산본동에 자리한 우륵은 1994년 준공된 산본신도시 1기 단지로, 30년 노후 연한을 넘기며 정비 필요성이 뚜렷해진 곳입니다. 산본은 1기 신도시 특별법 적용을 받는 선도지구 권역으로 사업 속도가 빠른 편이며, 우륵 역시 사업시행인가 단계까지 진입해 정비사업 중후반 궤도에 올라 있다는 점이 핵심 강점입니다. 추정 비례율 110% 수준은 종전 자산 대비 종후 자산 가치가 더 크게 평가된다는 의미로, 조합원 입장에서는 분담금보다 환급 가능성이 거론되는 드문 구조입니다. 이를 근거로 위험등급은 R1(저위험)로 진단되나, 비례율은 사업시행인가 이후 관리처분 단계에서 일반분양가·공사비 확정에 따라 변동되는 추정치임을 전제로 보아야 합니다.

실용 관점에서 주목할 부분은 공사비 민감도가 매우 낮다는 점입니다. 시나리오상 공사비가 5%, 10%, 20% 오르더라도 평당 추가부담 추정치가 3.3에서 3.4 수준으로 거의 움직이지 않아, 원자재·금리 변동 리스크에 대한 완충이 두텁다고 해석됩니다. 대표 평형이 17.8평으로 중소형 중심인 만큼, 평형 선택과 분담 조건은 종전 자산 평가액과 신축 배정 평형 간 차이에서 갈릴 가능성이 큽니다. 다만 우륵은 단지 차원에서 리모델링 추진 이력도 거론된 바 있어, 최종 정비 방식과 일정은 조합 공식 공고로 확인하는 것이 안전합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 우륵의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 1기 신도시 재건축 ‘군포 산본’ 가장 먼저 닻 올렸다
• 군포 산본 재건축 속도 붙는다
• 산본 우륵, 군포시 최초 리모델링 조합설립인가 - 위클리한국주택경제신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.