올림픽훼밀리타운 분담금 리스크 분석

올림픽훼밀리타운, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

올림픽훼밀리타운(송파구)은 비례율 105%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 3.63억 수준입니다 (소유 31평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

송파구 문정동에 자리한 올림픽훼밀리타운은 1988년 준공으로 사업 검토 시점 기준 30년을 훌쩍 넘긴 노후 대단지다. 위례·문정 업무지구와 가까운 입지에 4천 세대를 웃도는 규모를 갖춰, 권역에서는 정비계획 가결과 조합설립 추진이 본격화된 초·중기 재건축 단지로 분류된다. 다만 정비 절차는 변동 가능성이 크므로, 사업시행인가 등 후속 단계의 진행 속도는 시나리오로만 가늠하는 편이 안전하다.

진단 모델상 비례율은 105% 수준으로, 100%를 상회한다는 점에서 종전자산 대비 사업성이 양호한 구간에 해당해 위험등급도 R1(저위험·환급 가능)로 잡힌다. 이는 송파 핵심 입지의 높은 분양가 기대가 반영된 결과로 해석되나, 비례율은 일반분양가·공사비 확정 시점에 재산정되는 추정치임을 전제로 봐야 한다. 조합원 실용 관점에서는 소유 31평에서 25평 이하로 평형을 낮추면 환급 가능성이 부각되는 반면, 대표 35.6평대 권리가액을 유지·확대할 경우 추가 부담이 늘 수 있다. 공사비 민감도는 비교적 완만해, 모델상 공사비가 20% 상승하는 시나리오에서도 추가 부담 추정 변동 폭이 크지 않게 나타나는 점이 이 단지의 상대적 안정 요인이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 올림픽훼밀리타운의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 105%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 올림픽훼밀리타운 재건축 정비계획 가결 - 매일일보
• 올림픽훼밀리타운, 재건축 추진위 승인 - 위클리한국주택경제신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.