양지마을(5단지)(한양501-514) 분담금 리스크 분석

양지마을(5단지)(한양501-514), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

양지마을(5단지)(한양501-514)(성남시 분당구)은 비례율 101.97%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

양지마을(5단지·한양501-514)은 분당 수내동 수내역 인근에 1992년 준공된 단지로, 1기 신도시 노후계획도시 정비 선도지구로 지정돼 인접 금호·청구·한양 단지와 통합재건축이 추진되는 흐름 속에 있습니다. 현재 사업시행인가 단계로, 정비계획·설계 윤곽이 잡혀 변수 폭이 초기 단계보다 좁아진 구간에 들어섰다는 점이 핵심입니다. 다만 선도지구 통합 추진 과정에서 주민대표기구 재정비 권고 등 절차적 쟁점이 보고된 만큼, 사업시행인가 이후의 추진 속도는 시나리오로 열어두고 보는 편이 합리적입니다.

비례율은 약 101.97%로 100%를 소폭 웃도는 수준이며, 이는 종전자산 대비 종후자산이 균형에 가깝게 평가됐다는 의미로 위험등급 R2(보통)와 정합합니다. 대표평형이 12.9평으로 작아 통상 추가 권리가액 확보가 제한적인 구조인데, 이 단지는 시나리오상 추정 추가부담이 음(-) 영역에 머물러 상대적으로 양호한 편입니다. 다만 공사비 민감도를 보면 0%일 때와 +20% 가정 시 추정값 변화가 크지 않게 나타나, 분담 리스크의 향배는 공사비 자체보다 통합 동의율·종후 분양가 같은 사업 진행 변수에 더 좌우될 가능성이 큽니다. 조합원 입장에서는 소형 평형 보유 시 평형 배정·환산 방식과 향후 일반분양가 변동을 우선 점검하는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 양지마을(5단지)(한양501-514)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 101.97%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당 양지마을 첫 재건축 사무소 개소…1군 건설사 총출동 (뉴시스)
• “대통령 나온 집” 분당 양지마을 재건축 속도전…1기 신도시 ‘들썩’ (머니투데이)
• ‘분당 재건축’ 양지마을, 주민 내홍에 삐걱 (시사저널e)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.