양정4구역 분담금 리스크 분석

양정4구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

양정4구역(부산진구)은 비례율 103.8%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

양정4구역은 부산진구 양정동 일대를 재개발하는 구역으로, 공개된 정비계획상 최고 26층·약 600세대 규모의 사업이 정비구역 지정·정비계획 결정 단계에서 주민설명회를 거친 비교적 초기 국면으로 파악된다. 조합설립·관리처분 같은 후속 절차가 남은 단계이므로, 노후 단지 개별 동을 묶는 재건축과 달리 권리산정·분양설계가 확정되기 전이라 변수의 폭이 넓다는 점을 먼저 전제할 필요가 있다.

추정 비례율 약 103.8%는 사업 총수입이 종전자산 평가액을 소폭 웃도는 수준으로, 손실(100% 미만)은 면했으나 여유가 두텁다고 보기는 어려운 경계 구간이다. 위험등급 R2(보통)는 이 비례율이 아직 추정치이고 단계가 이르다는 불확실성을 함께 반영한 것으로 읽힌다. 조합원 실용 관점에서는, 대표 평형 25평대를 기준으로 권리가액 대비 분담 부담이 결정되는 만큼 종전 자산평가 결과를 우선 확인하고, 공사비 민감도를 점검하는 편이 합리적이다. 시나리오상 공사비가 base 대비 5%까지는 추가 부담이 거의 발생하지 않다가 10~20% 구간에서 약 0.1억 수준의 추가 부담이 나타나는 흐름이어서, 자재·인건비 상승이 본계약 시점에 어떻게 반영되는지가 분담금 리스크의 핵심 변수다. 어디까지나 시나리오별 추정 범위이며 확정 금액이 아님을 유념해야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 양정4구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 103.8%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 부산 양정4구역, 재개발 추정 비례율 약 103.8% - 위클리한국주택경제신문
• 부산광역시 정비사업 통합홈페이지 - 재개발사업

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.