양정3구역 분담금 리스크 분석

양정3구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

양정3구역(부산진구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

양정3구역은 부산진구 양정동 일대에 자리한 재개발 구역으로, 서면 도심과 인접한 입지 위에서 양정1·2구역과 함께 약 4,500세대 규모의 ‘미니 뉴타운’으로 묶여 추진되고 있습니다. 3구역은 약 939세대가 예정된 것으로 알려져 있으나 정비 단계는 아직 공식 확인 전(미확인) 구간이라, 사업시행·관리처분 시점이 확정되기 전까지는 추정의 폭을 넓게 두고 보는 것이 안전합니다. 노후 단독·다세대 밀집지가 정비 대상인 만큼 멸실 후 신축의 사업성 자체는 기대할 만하지만, 서면권 특유의 교통 정체가 분양 시기와 입주 환경 변수로 남아 있습니다.

비례율은 기준 추정치 100% 수준으로, 사업이 들어간 비용만큼 조합원 자산으로 되돌아오는 균형선에 해당해 위험등급은 R2(보통)로 분류됩니다. 비례율 100%는 ‘손익 중립’에 가까운 출발선이므로, 공사비가 오르면 곧바로 추가분담 압력으로 전환될 수 있다는 점이 핵심입니다. 실제로 시나리오상 공사비가 기준 대비 +10~20% 상승하는 구간부터 추가 부담이 표면화되는 흐름을 보이며, 이는 확정 금액이 아니라 변동 폭을 가늠하는 리스크 신호로 읽어야 합니다. 조합원 입장에서는 대표 평형인 25평형을 기준으로 권리가액과 분양가의 간격을 먼저 점검하고, 착공·계약 시점의 공사비 단가 협상이 분담 리스크를 좌우하는 가장 민감한 변수라는 점을 염두에 두는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 양정3구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 노후지역 양정동 일대 ‘상전벽해’… 미니 뉴타운 변신 중 - 부산일보
• 부산광역시 정비사업 통합홈페이지

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.