양정2구역 분담금 리스크 분석

양정2구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

양정2구역(부산진구)은 비례율 103.8%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

양정2구역은 부산진구 양정동 양연로 일원의 주택재개발사업으로, 양정역세권·서면 생활권에 인접한 도심형 입지가 강점이다. 이미 관리처분인가 단계까지 진척돼 불확실성이 비교적 낮은 구간이며, 지상 35층·약 1,338가구 규모로 일반분양 여력이 사업성을 떠받친다. 다만 시행기간 연장 이력이 있어 착공·이주 일정 변동 가능성은 점검 변수다.

비례율 103.8%는 100%를 소폭 웃도는 양호한 수준이라 조합원 부담을 완화하는 방향으로 작용하며, 위험등급 R2(보통)도 이를 반영한다. 다만 이는 확정 분담금이 아닌 리스크 진단이다. 공사비가 기준 대비 +10%를 넘으면 추가 부담 압력이 가시화되는 구조여서 공사비 민감도가 핵심이다. 대표 25평형 기준으로 도급계약 변경 고시와 비례율 가정 유지 여부를 함께 추적하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 양정2구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 103.8%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 양정2구역 재개발, 사업시행계획 변경 ‘끝맺음’ (아유경제)
• 부산광역시 정비사업 통합홈페이지 — 양정2 재개발

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.