양정1구역 분담금 리스크 분석

양정1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

양정1구역(부산진구)은 비례율 103.8%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

양정1구역은 부산진구 양정 일대에 자리한 정비구역으로, 부산 도심 접근성과 지하철 양정역 생활권을 갖춰 도심형 재개발 입지로서의 기본기를 갖춘 곳입니다. 다만 현재 단계가 “미확인"으로 잡혀 있어, 조합 설립·사업시행인가 등 어느 절차에 와 있는지부터 공식 고시로 확인하는 것이 모든 판단의 출발점입니다. 단계 정보가 비어 있을수록 사업 속도와 분담금 윤곽의 불확실성이 크다는 점을 전제로 접근해야 합니다.

비례율 103.8%는 사업성이 원가를 소폭 웃도는 균형권으로, 조합원 종전자산 가치가 적정하게 반영될 여지가 있는 수준입니다. 위험등급 R2(보통)는 이 비례율이 100%를 상회하되 여유 폭이 크지 않아, 공사비가 흔들리면 사업성이 손익분기로 빠르게 수렴할 수 있다는 의미로 읽힙니다. 시나리오상 공사비가 평형 기준 780만원 선에서 5%까지 올라도 추가 분담은 발생하지 않지만, 10~20% 상승 구간에서 추가 부담이 나타나는 구조라 공사비 민감도가 임계점에 가깝습니다. 대표 평형 25평을 고려하는 조합원이라면 분담금을 단정하기보다, 착공·계약 시점의 실제 공사비 협상 결과를 추적하며 시나리오별 리스크 폭을 점검하는 편이 합리적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 양정1구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 103.8%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 부산광역시 정비사업 통합홈페이지
• 부산광역시 정비사업 추진현황 총괄표

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.