신정현대홈타운3 분담금 리스크 분석

신정현대홈타운3, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

신정현대홈타운3(남구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

신정현대홈타운3는 울산 남구 신정동 수암로 일대에 자리한 2001년 준공 단지로, 태화강변과 남구 도심 생활권을 동시에 끼고 있는 입지다. 건축 연식이 25년 안팎이라 통상적인 재건축 노후도 기준에는 아직 못 미치지만, 신정동 일대는 인근 B-01 주택재개발이 20년 표류 끝에 정비구역 지정·조합설립 동의 단계로 진입하는 등 권역 전체의 정비 모멘텀이 살아나는 흐름 위에 있다. 본 단지 역시 ‘정비구역지정’ 단계로 잡혀 있어 사업 초입의 변동성이 큰 구간으로 해석하는 것이 합리적이다.

비례율은 107% 수준으로 추정되며, 이는 종전자산 대비 사업성이 소폭 플러스로 잡히는 양호한 구간이라 위험등급도 R1(저위험·환급 가능)으로 분류된다. 다만 정비구역지정이라는 이른 단계 특성상 이 수치는 확정이 아닌 초기 추정치이며, 시공비·분양가가 본계약에서 확정될 때까지는 시나리오로만 받아들이는 것이 안전하다. 실용적으로는 대표 평형 24.8평 기준 공사비 민감도가 낮은 편이라는 점이 눈에 띈다 — 공사비가 20% 올라도 추가부담 추정 변동폭이 base 대비 미미하게 움직이는 구조여서, 조합원 입장에서는 공사비 상승 국면에서도 상대적으로 방어력이 있는 단지로 짚어둘 만하다. 평형 선택 시에는 종전자산 평가액과 신축 배정 평형 간 차이가 환급·부담을 가르는 핵심 변수가 된다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 신정현대홈타운3의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 아직 정비구역 지정 단계로, 사업시행인가와 관리처분까지 상당한 시간이 소요됩니다. 공사비·분양가 확정 전이므로 현재 추정치는 참고용으로만 활용해야 합니다.

참고 자료

• 울산 남구 신정동 B-01 재개발, 주민 77% 동의로 조합설립인가 속도 — 울산신문
• 울산 남구 신정동 B-01 재개발 15년만에 본궤도 — 울산신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.