신정현대홈타운2 분담금 리스크 분석

신정현대홈타운2, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

신정현대홈타운2(남구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

신정현대홈타운2는 울산 남구 야음동(대암로 82)에 자리한 1999년 준공 단지로, 현재 약 27년 차에 접어들며 정비 연한 요건을 채워가는 구간에 있습니다. 정비사업 단계는 아직 초입인 정비구역지정 수준이어서 분담금을 좌우할 시공비·일반분양가·설계안 같은 핵심 변수는 확정 전이라 모든 수치는 추정 범위로 봐야 합니다. 다만 야음동 일대가 인근 정비구역들과 함께 신흥 주거타운으로 묶여 개발이 진행 중이라는 권역 흐름은, 향후 일반분양 여건 측면에서 이 단지에 비교적 우호적인 배경으로 해석됩니다.

비례율은 107% 수준으로 추정되며, 이는 종전자산 대비 사업 후 가치가 소폭 웃도는 구간이어서 위험등급도 R1(저위험, 환급 가능)로 분류됩니다. 주목할 점은 공사비 민감도가 낮다는 것입니다. 시나리오상 공사비가 0%·5%·10%·20% 오르더라도 추가부담 추정치가 약 2.9억에서 3.0억 사이로 거의 움직이지 않아, 비용 충격에 대한 완충이 두꺼운 편입니다. 대표 평형이 24.8평으로 중소형 위주인 만큼, 조합원 입장에서는 신축 평형 배정과 추가부담 사이의 균형을 우선 점검하고, 향후 사업시행인가 단계에서 공개될 실제 공사비·분양가 확정치로 이 추정 시나리오를 재검증하는 흐름이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 신정현대홈타운2의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 아직 정비구역 지정 단계로, 사업시행인가와 관리처분까지 상당한 시간이 소요됩니다. 공사비·분양가 확정 전이므로 현재 추정치는 참고용으로만 활용해야 합니다.

참고 자료

• 신고가 행진 ‘야음동’… 신흥주거타운 형성에 울산 남구 新주거
• 울산광역시 남구 도시ㆍ주거환경정비사업 사업(예정)구역 현황

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.