신정현대홈타운1 분담금 리스크 분석

신정현대홈타운1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

신정현대홈타운1(남구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

울산 남구 야음동에 자리한 신정현대홈타운1은 1999년 준공으로 재건축 연한(준공 30년) 도달까지는 다소 여유가 있으나, 이미 정비구역지정 단계에 진입해 사업 추진의 초기 골격이 잡힌 단지다. 야음동은 남구 도심 생활권에 인접한 주거지로, 정비구역 지정이 이뤄진 만큼 향후 추진위·조합 설립으로 이어지는 통상적 수순을 밟을 가능성이 있다. 다만 정비구역지정은 사업의 출발선에 해당해 사업시행인가·관리처분 단계까지의 변수가 길게 남아 있는 시점으로 보는 것이 타당하다.

이 단지의 추정 비례율은 약 107%로, 100%를 상회해 R1(저위험·환급 가능)으로 분류된다. 비례율이 100%를 넘는다는 것은 조합원 종전자산 평가액 대비 종후자산이 우위에 있다는 시그널이며, 사업 수지에 일정 완충이 있음을 시사한다. 다만 이는 현 단계 추정치로, 공사비·분양가 변동에 따라 달라질 수 있는 시나리오 값이다. 시나리오상 공사비가 0%에서 20%까지 오르더라도 추가부담 지표(3.1→3.2)의 변동 폭이 좁아 공사비 민감도는 상대적으로 낮게 나타난다. 대표 평형이 24.8평인 점을 고려하면, 조합원은 희망 평형 선택과 종전자산 평가 결과를 함께 점검하며 환급/부담 구간을 시나리오별로 따져보는 접근이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 신정현대홈타운1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 아직 정비구역 지정 단계로, 사업시행인가와 관리처분까지 상당한 시간이 소요됩니다. 공사비·분양가 확정 전이므로 현재 추정치는 참고용으로만 활용해야 합니다.

참고 자료

• 울산광역시 남구 도시·주거환경정비사업 사업(예정)구역
• 신정현대홈타운1단지아파트 실거래가 - 디스코

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.