신안모란 분담금 리스크 분석

신안모란, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

신안모란(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

신안모란은 경기 군포시 산본동의 1994년 준공 단지로, 1기 신도시 산본의 노후 정비 흐름 속에서 재건축이 추진 중이다. 인근 단지들과 함께 산본 12구역으로 묶여 LH 참여 통합 정비가 거론되는 권역이라, 단독 단지보다 광역 일정의 영향을 함께 봐야 한다. 현재 단계는 사업시행인가다.

비례율 110%는 권리가액이 종전 자산보다 늘어나는 환급 가능 구간으로 위험등급 R1(저위험)의 근거다. 기준 추가분담 추정은 2.3억 안팎이고 공사비가 20% 올라도 2.4억 수준이라 공사비 민감도가 낮은 편으로 해석된다. 다만 확정 금액이 아닌 시나리오 추정이라 인가 이후 분양가·금융비용에 따라 달라질 수 있다. 조합원은 대표 24.3평 등 중소형 구성에서 평형 상향 시 추가 부담 폭을 시나리오별로 비교하는 접근이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 신안모란의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 군포 산본 재건축 속도 붙는다
• “군포산본 재건축 또 한 걸음 전진” 산본12구역, LH 참여 본궤도 - 중부일보

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.