신동아아파트1 분담금 리스크 분석

신동아아파트1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

신동아아파트1(도봉구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

도봉구 방학동 시루봉로에 자리한 신동아아파트1단지는 1986년 준공으로 40년에 가까운 노후도를 쌓은, 도봉구에서도 손꼽히는 대규모 노후 단지다. 도봉산·방학역 생활권을 끼고 있으나 그간 사업성이 낮아 정비가 지연돼 왔고, 2030 기본계획의 사업성 보정계수와 용적률 추가 확보를 통해 최고 49층·4천여 세대 규모의 재건축 동력을 확보한 단계로 진입했다. 데이터상 비례율은 107%로, 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있어 위험등급 R1(저위험)로 분류된다. 비례율 100%를 넘는다는 것은 원칙적으로 환급 여지가 있다는 신호이지만, 이는 확정 금액이 아니라 현 시점 가정에 기반한 추정 범위임을 전제로 읽어야 한다.

조합원 관점에서 주목할 지점은 공사비 민감도다. 시나리오 분석상 공사비가 0%에서 20%까지 상승해도 대표 21.4평형 기준 추가부담 지표가 5.6에서 5.7 수준으로 좁게 움직여, 분담 구조가 공사비 충격에 비교적 안정적인 편으로 나타난다. 다만 고층·고밀 계획은 일반분양가와 인허가 조건, 금융비용 변동에 따라 사업성이 재산정될 수 있으므로, 평형 선택 시 종전 21.4평 기준의 권리가액과 신축 배정 평형 간 차이를 시나리오별로 비교해 두는 것이 실용적이다. R1이라는 등급은 안심이 아니라, 변수 악화 시에도 완충 여력이 있다는 의미로 해석하는 편이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 신동아아파트1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 도봉구 방학신동아1단지 재건축…4065세대 단지로 (파이낸셜뉴스)
• 방학신동아1단지 재건축…‘추가분담금’ 관건 (B tv news)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.