시범 분담금 리스크 분석

시범, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

시범(용산구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

용산구 한남동 독서당로변에 자리한 시범 아파트는 1970년 준공으로, 서울에서도 손에 꼽히는 노후 단지다. 50년을 훌쩍 넘긴 물리적 노후도는 재건축의 필연성을 뒷받침하지만, 120가구 안팎의 소규모 단지인 데다 일부 부지가 도시계획시설(공원)과 얽혀 사업 경계 확정이 까다로웠던 이력이 있어, 진행 속도보다 사업성 구조를 먼저 들여다봐야 하는 단지다. 현재 관리처분 단계에 진입해 권리 산정과 분담 윤곽이 잡히는 국면으로, 변수의 폭이 좁아지는 구간에 들어섰다.

비례율 100% 수준은 기존 자산 가치와 개발 후 가치가 균형을 이루는 중립 지점으로, 위험등급 R2(보통)의 근거가 된다. 다만 대표 평형이 21평으로 작아 권리가액 기반이 두텁지 않은 만큼, 공사비 변동이 분담 부담으로 직결되기 쉬운 구조라는 점은 유의해야 한다. 시나리오상 공사비가 10~20% 오르면 추가분담 추정치가 0.7억대에서 0.8억대로 이동하는데, 이는 확정 금액이 아니라 리스크 진폭으로 읽어야 한다. 조합원 입장에서는 평형 선택 시 권리가액 대비 분담 레버리지를, 그리고 소규모 단지 특성상 가구당으로 분산되는 공사비 인상 민감도를 함께 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 시범의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1970년(56년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 50년 넘은 ‘한남시범’ 재건축 시동 (서울경제)
• 50년 넘은 한남시범아파트, 통합심의로 빨라질까 (위클리한국주택경제신문)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.