시범 분담금 리스크 분석

시범, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

시범(영등포구)은 비례율 95.44%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

여의도 시범아파트는 1971년 준공된 국내 1세대 대단지로, 50여 년의 노후도와 여의도 한복판이라는 입지 가치가 동시에 극대화된 단지다. 여의도동 일대 신속통합기획으로 용적률 약 400%·최고 65층, 2,000세대를 훌쩍 넘는 대규모 정비가 추진되며 관리처분 단계에 근접해 사업 불확실성이 비교적 낮은 편이다. 비례율 95.44%는 100%에 근접해 종전자산 대비 손실이 크지 않은 수준으로, 위험등급 R2(보통)는 이 안정적 비례율과 사업 진척도, 여의도 분양가 경쟁력이 함께 반영된 결과로 해석된다.

조합원 관점에서 주목할 점은 공사비 민감도가 매우 낮다는 것이다. 평당 공사비 추정 850만원을 기준으로 시나리오를 돌려보면, 공사비가 20% 상승해도 추가부담 지표가 base 대비 -12.8에서 -12.6 수준으로 거의 움직이지 않는다. 여의도 분양가가 높아 일반분양 수익이 공사비 상승분을 상당 부분 흡수하는 구조로 추정된다. 다만 이는 확정 금액이 아닌 시나리오상 리스크 진단이며, 대표 평형 35.7평을 기준으로 신축 평형 선택지와 종전 권리가액 산정 결과에 따라 개별 부담은 달라질 수 있으니 관리처분 총회 자료의 권리가액·분양가 확정치를 함께 확인하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 시범의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 95.44%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1971년(55년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 여의도 시범아파트 재건축 통합심의 통과 - 하우징헤럴드
• 여의도 시범아파트 2,493세대 짓는 재건축 본격화 - 위클리한국주택경제신문
• 여의도 ‘최대어’ 시범아파트, 21일 사업시행인가 총회 - 네이트 뉴스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.