시범현대 분담금 리스크 분석

시범현대, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

시범현대(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

시범현대는 1991년 준공된 분당 1기 신도시 서현동 시범단지의 핵심 축으로, 입주 33년 차에 접어들며 노후도와 입지 가치가 동시에 정점에 이른 단지다. 인접 시범우성과 통합한 ‘더 시범’ 구역이 1기 신도시 재건축 선도지구로 지정돼 구역 지정까지 마쳤고, 본 데이터의 사업시행인가 단계는 분당 선도지구 가운데 가장 앞선 흐름과 맞닿아 있다. 비례율 102%는 종전자산 대비 종후자산이 소폭 우위라는 의미로, 사업성이 무너지지 않은 안정권을 시사하며 위험등급이 R2(보통)에 머무는 근거가 된다.

다만 R2가 ‘안전’을 확정하는 것은 아니다. 대표 32.9평형 기준 시나리오를 보면 공사비가 20% 상승해도 추정 부담 변동 폭이 base 대비 크지 않아 공사비 민감도는 비교적 낮게 나타나지만, 이는 현 시점 가정에 따른 시나리오일 뿐 분담금 액수를 확정하지 않는다. 조합원 입장에서는 신축 평형 선택 시 종전 평형과 추가 부담의 균형을 따지고, 선도지구 특성상 빨라지는 일정 속에서 공사비·분양가 가정이 재산정될 가능성을 리스크 변수로 함께 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 시범현대의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당시범단지 - 나무위키
• 성남시, 분당 1기 신도시 재건축 선도지구 발표 - 일간경기

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.