성산시영(대우) 분담금 리스크 분석

성산시영(대우), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

성산시영(대우)(마포구)은 비례율 100.46%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 0.65억 수준입니다 (소유 21평 -> 희망 20평).

기본 정보

단지 심층 분석

1986년 준공으로 사업성 판단의 분기점인 40년 노후도에 진입한 마포구 성산동 성산시영(대우)은, 월드컵공원·DMC 생활권을 끼고 4,800여 가구 규모로 재건축이 추진되는 서부권 최대급 단지다. 다만 공원 인접 구역의 층수 지침(33층)과 조합의 고층 설계안 사이 간극이 정비계획 단계의 핵심 변수로 남아 있어, 데이터상 진척 단계가 실제 인허가 일정과 어떻게 정합되는지를 조합원이 직접 확인할 필요가 있다.

비례율 100.46%는 사업이익과 종전자산이 사실상 균형을 이루는 ‘본전’ 구간으로, 무상지분이 거의 없어 평형을 키울수록 추가 부담이 빠르게 커지는 구조다. 위험등급 R2(보통)는 이 균형 비례율과, 대표 15.1평(전용 약 50㎡)이라는 소형 위주 종전자산 특성에서 비롯된다 — 시나리오상 소유 21평에서 희망 20평으로 평형을 유지·축소하면 추가 부담이 (-)로 잡히지만, 큰 평형을 노릴수록 리스크가 확대될 수 있다. 특히 공사비가 +10~20% 상승하는 시나리오에서 균형 비례율은 손익분기 아래로 쉽게 내려갈 수 있으므로, 조합원은 시공사 선정 시점의 평당 공사비 협상 결과를 가장 민감한 변수로 주시해야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 성산시영(대우)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100.46%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 마포 최대 규모 성산시영 재건축 시동 - 한국경제

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.